Impozitarea veniturilor din chirii este un subiect de interes pentru fiecare persoană care închiriază bunuri mobile sau imobile. Aceste venituri trebuie declarate și impozitate pentru a se evita aplicarea unor penalități sau chiar anchetarea pentru săvârșirea unei infracțiuni de evaziune fiscală.
În acest articol, vom analiza succint ce presupune închirierea sau subînchirierea unui bun mobil sau imobil, cum se calculează impozitul datorat și care este termenul limită pentru plata acestuia.
Venitul din închiriere sau subînchiriere. Contractul de închiriere/subînchiriere.
Prin venituri din închiriere sau subînchiriere se înțeleg acele venituri, în natură sau în bani, obținute prin cedarea folosinței unor bunuri mobile (mașină, aparatură, utilaje) sau imobile ( apartament, casă, garaj, terenuri). Aceste bunuri pot fi deținute în proprietate, subînchiriate sau deținute în baza unui drept de uzufruct.
Este obligatorie încheierea unui contract de închiriere?
Încheierea unui contract de închiriere nu este obligatorie, însă este recomandată, pentru a se stabili clar drepturile și obligațiile părților și pentru a ușura o eventuală procedură de evacuare a chiriașului, în cazul în care acesta nu își respectă obligațiile.
Este obligatorie înregistrarea contractului de închiriere la ANAF?
Nu este obligatorie înregistrarea contractului de închiriere la ANAF, dar înregistrarea acestuia aduce cu sine un beneficiu important pentru proprietar. Odată cu înregistrarea contractului de închiriere la ANAF, acesta devine titlu executoriu și astfel proprietarul se poate adresa direct executorului judecătoresc pentru recuperarea sumelor restante sau pentru evacuarea chiriașului.
În lipsa înregistrării contractului la ANAF, proprietarul va trebui să parcurgă o procedură la instanța de judecată pentru a putea obține o hotărâre prin care să oblige chiriașul la plata chiriei restante sau să obțină evacuarea acestuia. Așadar, înregistrarea contractului la ANAF scurtează perioada în care se pot recupera sumele neachitate precum și evacuarea chiriașului.
Cum se calculează impozitul datorat pentru veniturile din chirii?
Impozitul datorat pentru veniturile obținute din chirii este în cuantum de 10% și este aplicat asupra venitului net. Venitul net poate fi calculat pe baza cheltuielilor forfetare sau în sistem real. Să analizăm diferențele dintre cele două modalități.
Regimul cheltuielilor forfetare.
În această situație, cheltuielile aferente bunului închiriat sunt calculate ca fiind 40% din sumele încasate. În aceste cheltuieli sunt cuprinse impozitele, primele de asigurare sau costuri cu întreținerea/reparația bunului. Această modalitate de calcul se aplică numai dacă sunt încheiate mai puțin de cinci contracte de închiriere.
Cum se calculează impozitul în cazul regimului cheltuielilor forfetare?
Vom lua ca reper o chirie lunară de 1000 lei și astfel venitul anual brut va fi 12.000 lei(12×1000 lei).
Cheltuielile forfetare în cuantum de 40% din venitul brut vor reprezenta 4800 lei(40%x12.000lei).
Venitul net se va stabili ca fiind venitul brut – cheltuielile forfetare: 7200 lei(12.000lei-4800lei).
Impozitul datorat va fi 10% aplicat la venitul net : 720 lei(10%x7200 lei).
Cum se calculează impozitul în sistem real?
În cazul în care sunt încheiate mai mult de cinci contracte de închiriere, plata impozitului se va realiza în sistem real, proprietarul având obligația de a păstra o evidență contabilă. În această situație, se recomandă înființarea unei persoane juridice precum un PFA, Întreprindere Individuală sau SRL.
În sistem real, impozitul de 10% se aplică asupra diferenței dintre venituri și cheltuielile deductibile. Vom realiza calculele pornind tot de la o chirie lunară de 1000 lei si astfel venitul brut va fi 12.000 lei.
Cheltuielile deductibile le aproximăm ca fiind 6000 lei și astfel venitul net va fi 6000 lei(12.000-6000 lei).
Astfel, impozitul datorat va fi 600 lei (10%x6000 lei).
Diferența între cheltuieli forfetare și cheltuieli deductibile.
Atenție! Cheltuielile deductibile reprezintă acele cheltuieli realizate strict în scopul desfășurării activității și ele pot fi mai mici decât în cazul cheltuielilor forfetare, impozitul datorat fiind astfel mai mare. Diferența este că în cazul cheltuielilor forfetare proprietarul nu va trebui să justifice aceste cheltuieli, procentul de 40% fiind aplicat direct însă în cazul cheltuielilor deductibile acestea vor trebui justificate.
În cazul în care sunt deduse cheltuieli care nu au fost realizate în scopul desfășurării activității. aceste cheltuieli vor fi anulate de către ANAF și pentru aceste sume se vor datora dobânzi și penalități.
Cine are obligația de a plăti contribuția de asigurări de sănătate(CASS)
În cazul în care veniturile obținute din chirii, activități independente, profituri din tranzacții la bursă sau alte surse de venit, în afara salariilor, depășesc pragul a 12 salarii minime brute, contribuabilul va datora și contribuție de asigurări de sănătate(CASS) în cuantum de 10%.
La momentul scrierii acestui articol, venitul minim brut este 2550 lei, astfel că pragul pentru plata CASS este 30.600 lei (12×2550 lei).
Dacă veniturile obținute pe parcursul unui an depășesc pragul de 30.600 lei, CASS datorată va fi în cuantum de 3060 lei. Un beneficiu este acela că procentul de 10% aferent CASS se aplică asupra pragului, valoarea CASS fiind 3060 lei indiferent de suma cu care este depășit pragul.
Cum se declară sumele obținute? Când se depune Declarația Unică?
Sumele obținute din chirii se declară la ANAF prin intermediul Declarației Unice. Aceasta trebuie depusă până cel târziu la data de 25 mai a anului curent dacă declarația a mai fost depusă în cursul anului trecut.
Pentru cei care încheie un contract de închiriere în cursul anului și nu au mai depus anterior Declarația Unică, aceasta se va depune în 30 de zile de la momentul încheierii contractului de închiriere.
Impozitul și contribuția CASS, dacă este cazul, se vor achita până la data de 25 mai a anului curent.
Este recomandat ca în cazul în care aveți mai multe surse de venit sau completarea Declarației Unice este dificilă, să apelați la ajutorul unui contabil pentru a fi siguri că nu veți fi supuși pe viitor la plata unor penalități și dobânzi.
Acest articol nu reprezintă consultanță juridică și nu atrage răspunderea autorului.
Avocat POPOVICI CLAUDIU.
Tel: 0774 431 491
___________________________________________________________________________________________
Avocat DOMOCOȘ LAVINIU
Tel: 0730 669 499
