Achiziția unui imobil reprezintă o cheltuială majoră în viața oricărei persoane, dar cu toate acestea cumpărătorii nu acordă suficientă atenție unor elemente de ordin juridic referitoare la imobilul ce urmează a fi achiziționat.
Ne referim aici la clauze contractuale care permit vânzătorilor să amâne la nesfârșit predarea lucrării sau să modifice prețul final și până la imposibilitatea juridică de a finaliza construcția.
În activitatea curentă am asistat numeroși clienți în faza de achiziție a unui imobil, fie că vorbim despre apartamente, case ori hale industriale, iar analiza juridică a documentelor de proprietate și construcție s-a dovedit întotdeauna câștigătoare pentru aceștia.
ACHIZIȚIE IMOBIL DIN FAZA DE CONSTRUCȚIE.
Majoritatea problemelor pot să intervină în situația unor imobile aflate în faza de construcție și atunci când cumpărătorii achită avansuri către vânzător pe baza unui antecontract de vânzare-cumpărare.
Vom prezenta cele mai importante detalii care vă pot feri de probleme viitoare și vă pot salva inclusiv de cheltuieli suplimentare.
ANTECONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE. ASPECTE DE AVUT ÎN VEDERE.
De regulă, în cazul construcțiilor nefinalizate, între vânzător se încheie un antecontract de vânzare-cumpărare, contractul final urmând a fi încheiat la finalizarea și predarea construcției.
CINE ALEGE NOTARUL?
Antecontractul ar trebui încheiat la un notar ales de cumpărător și nu de vânzător. Dezvoltatorii vor putea refuza acest lucru și vor argumenta că tranzacțiile se realizează prin notarul agreat de aceștia.
În această situație, antecontractul ar trebui analizat de către un avocat care să urmărească interesele cumpărătorului. Un notar care încheie numeroase tranzacții cu un dezvoltator ar putea fi subiectiv si e posibil să nu semnaleze cumpărătorilor eventualele probleme.
CE AR TREBUI SĂ CUPRINDĂ ANTECONTRACTUL?
Antecontractul ar trebui să cuprindă, pe lângă prețul tranzacției, toate aspectele agreate între vânzător și cumpărător.
Este important să fie precizat stadiul în care se va preda imobilul, dacă imobilul va fi îngrădit, ce finisaje se vor realiza, care este costul pentru lucrări suplimentare, etc.
Însă, pe lângă aceste aspecte ce țin de detaliile construcției, trebuie avut în vedere termenul de predare, modalitățile în care acesta poate fi prelungit și sancțiunile aplicabile în această situație.
CE SE ÎNTÂMPLĂ DACĂ NU SE FINALIZEAZĂ CONSTRUCȚIA?
De asemenea, trebuie prevăzută situația în care dezvoltatorul nu își respectă obligațiile și nu mai predă imobilul. Este cumpărătorul mulțumit să îi se restituie avansul și dezvoltatorul să nu suporte nicio sancțiune?
Poate fi prevăzută obligarea acestuia la plata unor penalități, restituirea dublului avansului sau alte sancțiuni de ordin financiar.
Un alt aspect ce trebuie avut în vedere este cel al drumurilor de acces și al utilităților. Trebuie prevăzut concret dacă există acces, dacă este necesară cedarea unei părți din teren pentru realizarea unui acces, cine suportă aceste costuri și alte asemenea. Totodată, va trebui prevăzut cine este responsabil de introducerea și branșarea la utilități.
POATE FI FOLOSIT UN MODEL DE ANTECONTRACT?
Nu există o formulă standard pentru clauzele unui antecontract, acesta fiind necesar a fi adaptat în funcție de fiecare situație în parte.
Problemele care pot interveni în cazul unei achiziții imobiliare sunt numeroase și de aceea este recomandat ca documentele să fie analizate de către profesioniști.
Au existat situații în care renunțarea la o tranzacție ce prezintă nereguli să fie considerată ca o oportunitate pierdută însă pe termen lung s-a dovedit a fi alegerea corectă.
Fiind vorba de o achiziție importantă, recomandarea este ca aceasta să fie bine analizată din toate punctele de vedere, juridic și tehnic. Ideal ar fi ca documentele ce atestă dreptul proprietate și contractele să fie revizuite de un avocat iar construcția să fie verificată de un inginer.
În concluzie, rețineți că înțelegerile verbale nu au nicio valoare dacă nu sunt regăsite într-un contract și nu pot fi utilizate mijloace de constrângere pentru îndeplinirea obligațiilor.
Acest articol nu reprezintă consultanță juridică și nu atrage răspunderea autorului.
Avocat POPOVICI CLAUDIU
___________________________________________________________________________________________
Avocat DOMOCOȘ LAVINIU
Tel: 0730 669 499
